住宅ローンの借り換え|外為どっとコムとOMCカード

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えとは、当初組んだ住宅ローンを完済して別の住宅ローンに組み替えることです。
一番の目的は借り換えにより金利を安くすることです。
当初の住宅ローンが比較的高い金利で組まれた場合、金利相場の変動などで借り換えた方が金利が相当に安くなるという場合があります。
住宅ローンは長期に及ぶ場合が多く３０年や３５年ローンも珍しくありません。
そのため、返済中に金利の相場が著しく下がるということも十分ありえます。
そうした場合に、新たにローンを組んで現在のローンを一括返済した方が、総返済額を低く抑えることができる場合があります。
その際、一番問題になるのは担保割れの問題です。
住宅ローンは購入した住宅やその土地に担保として抵当権が設定されているのが普通です。
新築住宅の場合土地の購入費と建築費を８割以上や全額ローンでまかなった場合、引渡を受けて住宅が新築ではなくなると、ほぼ同時に住宅ローンは担保割れの状態になります。
本来はこの時点で銀行は追加担保を要求できるのですが、わかっていてやっていることなので、そんなことは言ってきません。
順調にローンの返済が進んでいけば、まずまずＯＫです。
当初の住宅ローンを継続して返済している限りは、担保割れの問題は表面化しませんが、借り換えをする場合にはある程度返済が進んで元本が減っていないと、住んでいる土地と家しか担保がない場合には借り換えはできません。
かつて地価が右肩上がりであった場合には、住宅の担保価値も年々上昇することさえ期待できたのですが、現在ではありえません。
住宅ローンは最初の返済から、しばらくの間は、ほぼ全て担保割れ状態になっているのが現状です。

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